Результаты вашего поиска

ПОДГОТОВКА К ПОКУПКЕ-ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

Опубликовано Sergey на 27.12.2016
| 1

Эта статья написана с целью объяснения процесса подготовки к покупке или продаже квартиры (выделяем отдельно квартиры, так как у каждого вида объекта недвижимости есть своя специфика).
1 Правоустанавливающие документы
Начать процесс подготовки к процессу покупки или продажи квартиры необходимо с проверки правоустанавливающих документов.
Нам часто задают вопрос, требуется ли приватизация квартиры после покупки или других действий. На самом деле определить статус недвижимого имущества может определять перечень документов, описанных ниже. Т.е. право собственности на объект недвижимости возникает не только на основании приватизации, а и в ряде других случаев.
Итак, коротко рассмотрим, какие же существуют основные варианты правоустанавливающих документов на квартиры:
1) Свидетельство о праве собственности на жилье. Это документ, который свидетельствует о том, что «объект был приватизирован у государства». Выдается на основании решения органа местной власти. В основном наличие такого документа говорит о том, что лица, указанные в документе, являются первыми собственниками объекта недвижимости.
2) Свидетельство о праве собственности на недвижимость. Этот документ выдается в таких случаях:
— при сдаче в эксплуатацию «новостроя»,
— при оформлении права собственности на кооперативные квартиры,
— в некоторых других случаях.
3) Договор купли-продажи квартиры. Документ заверяется нотариусом и выдается после заключения соответствующей сделки.
4) Договор обмена. Договор выдается у нотариуса при обмене объектов недвижимости. Это могут быть любые виды объектов, возможны варианты с доплатой и без.
5) Договор дарения. Также выдается нотариусом после соответствующих действий.
6) Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию. Выдается при принятии наследства, после смерти наследодателя, в определенный срок, заверяется нотариально.
7) Договор пожизненного содержания (Довічного утримання). Заключается между сторонами при жизни лица, которое отчуждает объект, с определенными условиями. Также заверяется нотариусом. У получателя наступает право распоряжаться имуществом после смерти «отчуждателя», о чем должен сделать соответствующую отметку на вышеуказанном документе нотариус и снять соответствующие запреты.
8) Решение суда. При некоторых обстоятельствах и такой документ является правоустанавливающим.
Этот список можно продолжить, но другие варианты документов требуют детального объяснения и не так часто встречаются.

2 Государственная регистрация
Все имущественные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. С 2013 года и на сегодняшний день информация о зарегистрированном праве собственности вносится в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество соответствующим субъектом государственной регистрации прав. До 2013 года – такую регистрацию совершало БТИ (бюро технической инвентаризации).
Причем важно, что до 2002 года в БТИ велась регистрация в бумажном реестре. А на правоустанавливающем документе ставили отметку с печатью БТИ о госрегистрации. И чтобы совершить продажу объекта недвижимости, который был зарегистрирован до 2002 года и не внесен в новый реестр имущественных прав, необходимо до сделки взять справку в БТИ о праве собственности, другими словами подтвердить, что данный объект действительно есть в реестре БТИ.

3 Согласия супругов
При покупке-продаже недвижимости важно учитывать семейное положение субъектов сделки.
Со стороны покупателя, если он находится в браке, необходимо письменное согласие его супруга (заверенное нотариально) на покупку объекта недвижимости. Так как денежные средства, которые используются для покупки, являются объектом общей совместной собственности, что регулируется Семейным кодексом Украины. Но покупатель может использовать и личные средства, не являющиеся объектом общей совместной собственности. Тогда согласие супруга не потребуется, но необходимы будут доказательства вышеуказанного факта (кстати, это может быть и заявление второго супруга).
При продаже объекта недвижимости также необходимо учитывать, в каком статусе был продавец на момент приобретения этого объекта (кстати, в некоторых правоустанавливающих документах может быть указан данный факт). Согласно статье 68 Семейного кодекса Украины, даже после расторжения брака необходимо согласие супруга на продажу объекта недвижимости, который был приобретен в браке.
Если же объект был приобретен до заключения брака, то такой объект недвижимости считается личной частной собственностью и не требуется разрешения второго супруга на продажу. В статье 57 Семейного кодекса Украины еще перечислено имущество, которое является личной частной собственностью. В том числе таким имуществом считаются объекты, полученные на основании договора дарения, в порядке наследства или вследствие «государственной приватизации». Но в период с 11.01.2011 года по 17.05.2012 года согласно статье 61 Семейного кодекса Украины в версии того периода приватизированные квартиры считались общей совместной собственностью. То есть для отчуждения такого имущества будет необходимо согласие второго супруга.

4 Дети
Если у продавца объекта недвижимости есть дети, то необходимо выяснить, где они прописаны. Если по другому адресу, то продавец должен подтвердить это справкой о составе семьи по такому адресу.
Если дети прописаны по адресу объекта, который продается, то собственник должен предоставить разрешение опекунского совета на продажу. Или продавец должен обеспечить детей другим жильем, а затем предоставить справку о составе семьи с другого адреса регистрации детей.
Если дети являются собственниками объекта или его части, то продажу такого объекта возможно совершить только на основании решения соответственного опекунского совета.

5 Справка из ЖЕКа
На оформление договора купли-продажи квартиры собственник должен предоставить справку из ЖЕКа о прописанных по данному адресу. Если же зарегистрированных лиц нет, то также берется справка из ЖЕКа, подтверждающая данный факт. Справка должна быть с датой не более трех дней до оформления.

6 Оценка
Для продажи квартиры требуется экспертная оценка стоимости объекта недвижимости. Хотя в некоторых случаях законодательством допускается оформление договора и без такого документа.

Это основные моменты, на которые следует обратить внимание и продавцам, и покупателям перед подготовкой к оформлению договора купли-продажи квартиры. Надеемся, что данная статья была Вам полезной.

Надежда Шикина

Обсуждение “ПОДГОТОВКА К ПОКУПКЕ-ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

  • Evgen
    на 07.01.2017

    Спасибо, полезная статья. Еще бы хотелось, что бы раскрыли тему про затраты при покупке-продаже недвижимости.

Оставить комментарий